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本報特約--區域經濟/北京周邊樓市調控呼聲漸起 業內建議試行分區調控
新聞發佈時間:2016/09/07 11:17:22 am
       

“去年底房價才一平方米9000元,現在都漲到1.5萬元了。”在香河的一處售樓中心,工作人員向記者表示,房價存在較強的上漲預期。日前,記者走訪北京周邊區域的多個樓盤時發現,市場成交活躍,環北京區域的房價呈現持續上漲趨勢。   業內人士表示,由於產業外遷、去庫存以及信貸放量等因素,房價確實出現了一波上漲,但監管部門應讓房價上漲幅度處於正常範圍內。北京等一線城市可嘗試構築市區和郊區兩個市場,分別進行管理,以達到穩定房價和市場預期的目的。 周邊區域成交活躍   一線城市購房政策收緊預期,讓周邊區域和部分熱點二線城市房價迎來一波漲勢。近期,上海調控政策進一步收緊的傳聞,令當地成交量大幅增長。易居研究院智庫中心8月30日數據顯示,一些郊區樓盤成交非常活躍,部分售價2萬/平方米至3萬/平方米的樓盤被激活。  這與記者日前在北京周邊區域所看到的現像類似。位於河北省廊坊市固安縣某樓盤的銷售人員稱:“近期銷售情況非常好。上次開盤,500多套房源已基本簽完。目前房價是1.7萬/平方米左右。下次再開盤時,價格可能會繼續調高,未來升值空間很大。”   在香河地區,銷售更為火熱。在售樓中心,很多購房者當即就和售樓員約好了後續排卡事宜,但也有的人見房價漲勢太快而有些猶豫。“去年底房價才9000元/平方米,現在都已經漲到1.5萬/平方米了。”售樓員介紹,在香河購房的人60%都是在北京上班,在香河購房的外地人數已超過當地人。  年初河北省發布了《河北省居住證實施辦法(試行)》,辦法指出,首都周邊的三河、涿州、大廠、香河、永清、固安、懷來,可根據實際,綜合合法穩定職業、合法穩定住所、參加社會保險年限等因素,合理確定落戶條件。城鎮綜合承載壓力大的,可結合本地實際,建立居住證積分落戶制度。  前期環京區域樓市快速上漲,也使得廊坊市政府發布了房地產限購政策,規定實行住房限購和差別化住房信貸政策。在限購政策落實過程中,香河、固安等地也出台了細則。香河的樓市限購細則中還要求落實預售管理和審批備案制度,要求房地產項目在備案後3個月內不得調價。  業內人士表示,環京區域基本上都是來自北京的購房者。以固安為例,在京南片區起步相對較早,又離北京近。北三縣的限購,使得相鄰的涿州有了利好。目前,涿州的主要購房者主要來自豐台、房山一帶,主要基於未來房山延長線可以到達涿州地區的預期,交通便利,升值空間大。但需要注意的是,當下京南一帶基本沒有二手房成交,沒有需求,大多是在等待升值。  大陸「中國指數研究院」的數據顯示,7月份,從成交均價上看,燕郊為17056元/平方米,同比增長67.1%;香河為8947元/平方米,同比增長46.4%。作為城市副中心的通州,成交均價為34792元/平方米,同比增長50.9%。 多種因素推升房價  由於通州城市副中心的確立,以其為中心的周邊區域,成為了置業的首選。中原地產首席分析師張大偉表示,環京區域房價上漲原因之一,是資金寬松背景下的資產荒,以及利好消息炒作。這些地方房價大漲是因為價格差,而想約束房價上漲,唯一的辦法就是抑制信貸。房地產已成為投資品,剛需加杠杆,燕郊等地才會火爆。這是一種不健康的狀態。  對於北三縣而言,房價快速上漲主要受三個因素影響。房天下副總裁司智表示,一是受通州副中心預期的影響,北三縣的人或許能享受到通州的教育和醫療服務;二是京津冀一體化,大量產業外遷會帶動人口流動,包括通州、固安、廊坊、涿州等區域都將受到影響;三是在三四線城市去庫存的大背景下,雖然北三縣也出台了限購政策,但當地仍有銀行貸款政策的支持。 “環京區域房價上漲後,性價比開始下降,這時部分購房者投資策略會轉變。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,這會使部分購房者暫緩入市,進而把購房方向放在北京市場上。換而言之,需求增加也會促使北京房價上漲。另外,這也會使部分購房需求不能很快釋放,租賃價格有可能上漲,進而引起房價上漲。而北京市場價格上漲,又會傳導至郊區市場,形成循環。   環京區域樓市大熱也與政策走向相關。此前北京市發布了《關於全面深化改革提升城市規劃建設管理水平的意見》。意見明確指出,要統籌好北京城市副中心155平方公裡範圍與通州全區域的規劃建設,統籌好北京城市副中心與中心城區、北京東部地區以及河北省廊坊市北三縣的協調發展,2016年底完成北京城市副中心總體城市設計和重點地區詳細城市設計,以及通州區總體規劃和相關專項規劃。  對購房者購房資質的限制,也是影響環京郊區域以及前期通州房價的原因之一。很多購房者由於害怕錯失當下的購房時機,因此積極購房。等到購房者資質達到在北京購房的門檻時,便可出售環京郊區域的房產,在北京市內進行置業。為保證自己的資產不縮水和升值,越來越多的購房者進入環京郊區域的投資中。  此外,在《北京市土地利用總體規劃(2006-2020年)》中,建設用地指標比上一版的規劃有所下調,這也導致周邊地區形成上漲預期。司智表示,北京對建設用地控制的非常嚴格,中心城區很難有大規模的土地供應。就算土地供應增多,但土地價格也不會便宜。現在拍出來的土地,大部分建造時都以大戶型和豪宅為主,對於普通老百姓而言,在北京市置業仍有些困難。  建議試行分區調控 在房價上漲的同時,應令漲幅處於正常範圍內。嚴躍進表示,房價要從兩方面來看,一是合理的漲價,類似地價、材料成本、物價的上漲;二是泡沫成分。綜合來看,房價由地價、稅費、建材、合理預期、炒作因素等構成,但炒作成份太高,會讓價格超過正常值。環京區域因為近才有性價比,其他的因素反而不重要。 部分業內人士認為,政策調整應以穩為主。司智表示,從政府角度看,有一個非常重要的舉措就是加強保障房建設。商品房市場上,只需適當控制某些區域過高的房價,讓市場價格和交易量平穩上行,或平穩波動,這才是較為合理的。而所謂房地產市場的拐點,實際上就是對貸款政策和利率政策調整後,帶來的後續震蕩。在嚴厲的政策調控後,市場肯定也會隨之有所調整,但這意味著流動性和成交量都將大幅下降。  嚴躍進坦言:“未來要警惕大家對房價不可控的心理預期出現。這可能會引起市場的恐慌和對地方政策的質疑,也會影響後續政策的效果。”  對於後續可能出台的調控政策,一些業內人士表示可采取分區調控的做法。通州區常務副區長崔松光此前曾表示,在城市管理方面,計劃根據不同區域,分別設置相適應的城市管理標准,在商務中心區等重點區域率先實施管理模式創新。  就北京等一線城市未來調控政策而言,應積極構築兩個區域市場,市區和郊區分別管理。對於市區房價,總體上需要有一個較為積極的做法,即管控投資和投機。郊區市場則應該繼續鼓勵剛需購房者入市,進而解決住房問題。  業內人士表示,當下除了部分火熱區域,郊區市場仍然有一定庫存,可加快部分金融等產業的外移,尤其是部分非管理類的金融業務外移,從產業的角度吸引人們去庫存較高的區域置業。而市區則需適當控制供地,尤其是出售型住房用地,適當增加租賃型土地的供應,以穩定房價和預期。  此外,嚴躍進認為,回暖會延續,尤其是“金九銀十”,樓市或保持熱銷狀態。市場升溫會使部分城市去庫存壓力減小,進而帶動投資和其他供應指標上升,但需要警惕在此過程中“地王”繼續大量湧現。同時,若此類市場邏輯延續,到2017年下半年樓市或將降溫,成交量有所下滑,但價格方面難有太大跌幅。 【中央網路報】
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