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海外投資藏陷阱 別只看投報率
新聞發佈時間:2016/05/09 12:08:15 pm
       

工商時報【方明╱台北報導】

「投資一定有風險,基金投資有賺有賠,申購前應詳閱公開說明書」,一句耳熟能詳的廣告詞,也切中投資海外不動產潛藏陷阱,在包租、高投報及低投資門檻的誘人條件下,海外不動產法令規範、當地行情、購屋習慣、政經局勢、利率及匯率,都是投資海外不動產前須考量的風險。

民眾購買國內、海外不動產最大不同處在於安全性,以國內「不動產經紀業管理條例」規定代銷、房仲業者須提供的「不動產產權說明書」來看,東協國家完全沒有相關規範,由業者自行制定規格,並沒有一套制式化版本,形成海外交易灰色地帶,容易衍生糾紛。

東森房屋國際不動產中心總經理廖麟鑫表示,海外不動產交易潛藏風險,供需是決定房市價格走勢最主要理論,也是海外投資最重要參考指標,空屋率及新建案數量,是重要參考數據。

此外,坊間業者所說的高租金投報率動輒5∼6%,大多指的是稅前的名目投報率,若扣除持有稅、管理費等,甚至是外國人特別稅,剩下的稅後實質投報率恐大打折。

此外,廖麟鑫指出,台灣房貸利率約2.1%,日本約2.5∼2.8%;東協國家相對較高,馬來西亞約4.5%、柬埔寨8∼10%、泰國、菲律賓約5∼6%,當租金投報率低於當地銀行貸款利率,需謹慎考慮。

大師房屋海外事業處處長蔡詠綸表示,東協國家並無實價登錄,業者頂多只能提供類似國內房仲的民間交易行情,國人不易得知真正成交行情,除非向當地熟人探聽,否則只能選擇有品牌、高知名度開發商,才不會胡亂定價。

而當地人購屋習慣也很重要,有些國家會排華,像馬來西亞有分馬來區及華人區,若買錯不同區域,轉售將出現問題。

目前很多海外糾紛來自出租,業者包租年限過後租不出去,蔡詠綸認為,要避免此問題發生,購屋前一定要了解當地市場是否有真正居住需求,若需求強勁,有時不包租投報率反而更高。
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