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新聞分析-政府,是地上權住宅最大敵人!
新聞發佈時間:2016/04/25 12:08:40 pm
       

工商時報【蔡惠芳】

若建商先賣前20年、25年地上權給消費者,那麼後面存續年限20幾年,要怎麼辦?目前,建商傾向規畫重新裝修再出租。不過,政府的消極態度,還是地上權住宅的最大敵人。

地上權住宅擁有低價(普遍只有市價的7成)、低持有成本(免繳地價稅、土地增值稅)優勢,具有一定票房;不過,由於政府政策配套只作半套,加上建商銷售術語過度放大價格優勢、卻相對不太談論未來數十年累計持有成本,使得消費者很容易低估潛藏的租稅變數。

台北市信義區某棟被封為「史上最慘的地上權住宅」經典案例,住戶剛交屋初期,每月繳交地租是4萬多元,今年是入住第19年,公告地價從原每平方公尺7.64萬元、以「大爆炸」狂飆到現在21.4萬元,每戶每月繳交地租竟達11萬元,比交屋當初整整暴增2.8倍!非常誇張!讓住戶哀鴻遍野,欲哭無淚,大嘆根本「養」不起房。

3年前這棟大樓住戶,曾集體向國產署申訴,希望爭取合理調整地租比率從5%降到3.5%;不過,國產署以地租應以原始契約為準而打了回票,政策毫無彈性。

其實,地上權土地的地租爭議頗大,「養地」或「養房」都很辛苦。因為得標人除繳交一次性的權利金之外,日後50年或70年,每年還得再繳交地租,是否構成重覆課稅?外界質疑聲浪不斷。

就公平性來說,同樣是自用住宅,地上權住宅地租稅率(3.5∼5%),硬是比所有權住宅優惠稅率千分之2,高出25倍!政府也不研議其合理性。

就地上權分戶住宅貸款來說,儘管國產署在2013年9月30日修正「國有非公用土地設定地上權作業要點」,讓買家得以取銀行貸款;可是,有修正等於沒修正,銀行依然意興闌珊核貸,最後建商只好以自有資金提供客戶約6∼7成借款,但利率也較高,要3∼3.5%。

尤其稅賦,除了地租,還有房屋稅、資本利得稅。像房屋稅,得適用3.6%最高稅率;更慘的是,若售屋獲利1,000萬元,一般所有權房子核實課稅約繳40萬元,但地上權房子,必須併入綜所稅,最高可被課以45%稅率,相當於450萬元。有住戶哀嚎:這樣有天理嗎?

政府配套政策上的怠惰,是阻礙地上權土地活化的絆腳石。不要讓不周延的政策,繼續懲罰百姓。
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