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中國新視野-房市去庫存 陸研議房貸利息抵個稅
新聞發佈時間:2015/12/27 11:52:51 am
       

近日,有關購房貸款利息抵個稅的消息再次引發市場關注。

有媒體報導,個稅改革方案在中國財政部內部已經完成,預計最快2016年上半年可以上報,下半年會選擇部分方案實施。而其中關於住房按揭貸款利息納入個稅抵扣,則可能會隨著諸多去庫存政策一道,率先啟動。

貸款利息抵個稅的說法,雖然不是什麼新鮮事,但隨著大陸中央定調房市去庫存之後,近期再次引起極大關注。今年11月份,大陸國家領導人接連提出房市要去庫存,業界猜測包括財政、金融、稅收等在內的一系列刺激政策即將推出,其中就包括購房貸款利息抵個稅。

根據中國國家統計局發布的最新全國房地產投資開發資料顯示,房地產行業景氣低迷,投資下滑勢頭仍未得到遏制。資料表明,1∼11月份,全中國房地產開發投資87,702億元人民幣(下同),年成長1.3%,增速比前10月回落0.7個百分點。

自去年1月份以來,房地產開發投資增速已經連續22個月下滑。專家預計,房地產投資增速的下行趨勢在近一兩個月內難以逆轉,因此如何化解庫存,來改善房地產市場基本面,促使投資增速回升,已經成為中國政府必須要面臨的首要問題。因而在這種情況下,業界普遍猜測房貸利息抵個稅會作為促進住房消費的終極手段,並且將提前推出。

不過也有專家預測,房貸利息抵個稅在短期內公布的可能性並不大。易居中國執行總裁丁祖昱分析指出,此次房貸利息抵個稅是個稅改革的一個組成部分,考慮到其立法程式較為繁瑣,同時技術難度較大,因此不可能在短時間內完成,因而短期內實施的難度很大。

事實上,早在上個世紀90年代末期,上海市政府為了刺激住房消費,也曾公布過購房退稅政策。使得上海房市在很短時間內走出低迷態勢。那麼,此次提出的購房貸款利息抵個稅措施,與上海版購房退稅政策有何不同呢?

主要是本次提到的購房貸款抵個稅,是屬於個人所得稅改革方案中的一個組成部分,屬於所得稅全國性的法律修訂,並非專為刺激住房消費而出台。而上海版購房退稅政策則具有明確的目的性,即促進住房消費。

按照上海市政府曾實施過的規定,凡在1998年6月1日至2003年5月31日共5年期間,購買上海市商品住宅或者差額換購商品房住宅(不含購公有住房),並在產權證列名為產權人,持有本市稅務機關開具的個人所得稅完稅憑證的購房者,包括中國公民、外籍個人、華僑和香港、澳門、台灣人,不受戶口的限制,在產權證發證日期起的6個月內辦理登記的,均可享受個人所得稅計徵稅基(即個人應納所得稅額)抵扣。

此外,這兩項政策涉及的抵扣專案也有明顯的不同。此次個稅改革中提到的抵扣專案則特指購房貸款利息,而上海版購房退稅政策抵扣的內容主要是購房款,相比較而言要寬泛得多。。

專家表示,政策一旦公布,會對當前去庫存有幫助,特別是對改善型項目的去化效果更加明顯。這是因為高收入人群納稅數額較大,因而抵稅的金額也相對較高。

惟鑑於各地方房市現狀各有不同,政策所產生的作用也會略有區別。有市場研究機構預測,在2016年,北上廣三大一線城市由於在2015年房價漲幅過大,比如深圳市房價整體上漲超過40%,上海房價整體漲幅也超過20%,同時成交量也出現明顯放量,因此基於這方面的因素,購房利息抵稅政策對一線城市的影響不會過於強烈。

而反觀杭州、南京、廈門等眾多城市,因為2015年銷售增長幅度較小、房價漲幅不大,政策形成的利多刺激效果會更加明顯,極有可能呈現量價齊增格局。但包括鄂爾多斯揚州等在內的三、四線城市,則因為巨量供應壓頂,去庫存壓力極大,即使成交量能夠維持2015年水準,房價卻仍將維持下降趨勢。
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